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Recharge pour promoteurs immobiliers : quelles solutions ?

Promoteur immobilier borne de recharge

Depuis quelques décennies, le développement durable s’inscrit au cœur des projets de construction. La conception des bâtiments s’articule désormais autour de grands enjeux, comme la réduction des dépenses énergétiques et des émissions carbone, en vue de mieux répondre à des usages plus respectueux de l’environnement. L’éco-mobilité fait partie intégrante des axes de réflexion pour les promoteurs immobiliers qui souhaitent concilier attractivité et écologie. Pour l’heure, ils doivent déjà se conformer aux obligations de pré-câblage des bornes de recharge dans les bâtiments neufs. Mais le déploiement des IRVE (Infrastructures de Recharge pour Véhicules Électriques) s’affirme également comme un  moyen de valoriser les programmes immobiliers, tout en anticipant les besoins des usagers.

Table des matières

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L’installation des bornes de recharge dans les bâtiments neufs : entre obligations… et opportunités

Si la vente est au cœur de son activité, le rôle d’un promoteur immobilier dépasse largement la fonction commerciale. De la rédaction des appels d’offres au suivi des travaux, ce professionnel est responsable de la construction jusqu’à son achèvement et sa livraison dans les délais impartis. Garant de la qualité de l’ouvrage, mais aussi de sa conformité aux normes en vigueur, il doit porter une attention particulière aux lois qui réglementent la construction et l’urbanisme. Or, ces dernières années ont été marquées par d’importantes évolutions dans ces domaines. Certaines d’entre elles concernent l’intégration des IRVE dans les bâtiments neufs à usage d’habitation.

Borne de recharge pour promoteurs immobiliers : le cadre réglementaire

La loi LOM

La loi LOM ou Loi d’Orientation des Mobilités, en vigueur depuis novembre 2019, a pour objectif de favoriser la transition énergétique et le développement de modes de transports plus durables. 

Depuis le 11 mars 2021, elle rend obligatoire le pré-équipement en bornes de recharge dans les bâtiments résidentiels neufs.

Cette obligation est décrite dans l’article L113-11 du Code de l’habitation.

La conception des ouvrages doit prévoir la mise en place de conduits de passage de câbles ainsi que les dispositifs d’alimentation nécessaires à l’installation des bornes de recharge pour véhicules électriques. 

Autrement dit, cette obligation ne porte pas directement sur l’installation des IRVE. Cependant, elle peut être considérée comme une étape à leur déploiement dans l’ensemble des bâtiments résidentiels collectifs. Les « pré-travaux » réalisés sont destinés à faciliter la pose ultérieure des points de charge.

Bornes de recharge : quelles sont les conséquences pour les promoteurs immobiliers ?

Concernant les bâtiments résidentiels dont le permis de construire a été déposé après le 11 mars 2021, l’obligation de pré-câblage est étendue à 100 % des stationnements pour tout parking proposant plus de 10 emplacements.

Le pré-câblage des stationnements au sein des parkings résidentiels doit permettre l’installation sur site des bornes de recharge, après la livraison du bâtiment. Cela signifie que les conduits et passages de câbles seront « prêt à l’emploi » et que l’installation électrique choisie devra être en mesure de supporter plusieurs recharges simultanées.

D’autre part, la consommation électrique de chaque résident devra pouvoir être isolée et/ou comptabilisée, en vue d’une refacturation individuelle ou partagée, selon le modèle choisi.

Il existe des dérogations pour certaines copropriétés neuves. L’obligation de pré-câblage s’applique sous certaines conditions :

  • la copropriété doit comporter un minimum de deux lots ;
  • elle doit posséder un parking ou un parc de stationnement.

À lire aussi  → Guide – Bornes de recharge en copropriété

Ce que dit le Code de la construction et de l’habitation

L’article R111-14-2 précise les conditions d’application de la loi LOM et les règles à suivre concernant l’installation :

  • La dimension des passages de câbles desservant les places de stationnement doit être suffisante. La norme fixe une section minimale de 100 mm. 
  • Les points de recharge peuvent être alimentés par le tableau général basse tension de l’immeuble ou par le réseau public d’électricité situé sur l’emprise dudit bâtiment. Si l’alimentation provient du réseau public, le site d’installation doit permettre le raccordement à la terre à proximité des conduits prévus pour le passage des câbles.
  • Quelle que soit la solution choisie, l’installation électrique doit alimenter au moins 20 % des places de stationnement pré-équipées, avec un minimum requis d’un emplacement.
  • Enfin, la configuration des stationnements destinés à accueillir un point de recharge doit permettre le déploiement d’un système de supervision des IRVE. 

Par ailleurs, l’installation électrique des bâtiments résidentiels doit aussi fournir une puissance minimale (puissance de réserve) qui dépend du nombre de stationnements équipés :

Nombre de stationnements disponible Valeurs minimales de la puissance de réserve
10 à 20
15 kVA
21 à 40
22 kVA
41 à 100
30 kVA + 6 kVA supplémentaires par tranche de 10 emplacements au-delà de 50
101 à 200
60 kVA + 3,6 kVA supplémentaires par tranche de 10 emplacements au-delà de 100
Plus de 200
96 kVA + 0,2 kVA par stationnement supplémentaire

Quels bénéfices attendre ?

Au-delà des contraintes réglementaires édictées par la loi LOM, les bornes de recharge pour véhicules électriques font partie des équipements susceptibles de renforcer l’attractivité d’un programme immobilier neuf. Plutôt que de simplement anticiper la mise en place de ces équipements, les déployer avant la livraison présente un réel atout commercial. 

En tant que promoteur immobilier, vous savez à quel point certains détails peuvent influencer la prise de décision des potentiels acheteurs. Les bornes de recharge pour véhicules électriques font partie des éléments fonctionnels, mais également porteurs de valeur, qui peuvent aider les acquéreurs à se projeter dans leur futur bien immobilier.

Ainsi, prendre l’initiative d’installer des points de recharge en amont de la construction peut générer de multiples avantages.

De tels équipements immédiatement disponibles apporteront une indéniable valeur ajoutée à vos programmes immobiliers. Les résidents pourront profiter d’un parking déjà équipé et n’auront pas à se soucier des multiples démarches liées à l’installation des bornes de recharge. Vous épargnerez aux usagers possédant déjà un véhicule électrique d’attendre l’accord du conseil syndical et le vote en Assemblée Générale validant le déploiement des infrastructures. Cet argument de vente supplémentaire vous aidera certainement à convaincre les acheteurs les plus hésitants !

Il faut dire que les véhicules électriques gagnent du terrain, avec des prévisions qui portent à plus de 5 millions le nombre de conducteurs à l’horizon 2030. Cette dynamique sera sans doute renforcée dans les années à venir avec l’interdiction de la vente de voitures thermiques dans l’Union européenne récemment votée, qui sera effective en 2035.

Il est donc crucial que les nouvelles habitations apportent des solutions concrètes à la mouvance de l’éco-mobilité. Et cela passe logiquement par le déploiement d’infrastructures permettant aux usagers de recharger leur véhicule à domicile. 

Enfin, les bornes de recharge pour véhicules électriques font partie des nouveaux équipements qui reflètent une image de modernité et de confort pour les usagers, tout en faisant écho à des préoccupations sociétales majeures. Le développement des véhicules propres est une condition importante de la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Et pour parvenir à cet objectif, les promoteurs immobiliers ont également leur rôle à jouer. En favorisant des programmes qui encouragent les mobilités douces, ces professionnels ne se contentent plus d’appliquer la réglementation. Ils deviennent acteurs d’une politique de développement urbain plus vertueuse, au-delà de la simple réponse au législateur.

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Promoteurs immobiliers : quel type de bornes choisir pour un bâtiment résidentiel ?

Le choix des bornes dans un immeuble résidentiel dépend de plusieurs critères. Le principal impératif reste de définir les besoins des utilisateurs en termes de puissance et de facilité d’usage, ce qui nécessite une analyse approfondie en amont. Les questions à se poser concernent l’autonomie requise, la puissance, les aspects techniques et les options possibles.

À lire aussi → Quelle borne de recharge vous faut-il ?

L’autonomie nécessaire aux déplacements

Bien qu’il puisse exister des disparités liées aux usages individuels, l’emplacement géographique de l’immeuble peut servir de point de référence. On peut supposer que les déplacements des résidents d’immeubles construits au cœur des agglomérations sont plus restreints. Dans les périphéries urbaines, les conducteurs parcourent davantage de kilomètres au quotidien. La puissance des bornes doit donc être adaptée en conséquence pour offrir une recharge plus rapide. Pour référence, vous pouvez vous baser sur ces estimations :

  • Borne 3,7 kW : 15/20 km d’autonomie récupérés par heure de charge,
  • Borne 7,4 kW : 30/40 km d’autonomie récupérés par heure de charge,
  • Borne 11 kW : 60/70 km d’autonomie récupérés par heure de charge,
  • Borne 22 kW : 100/150 km d’autonomie récupérés par heure de charge.

Bon à savoir : les bornes à puissance modulables (bornes de recharge normale à accélérée) peuvent délivrer plusieurs puissances : 3,7 kW, 11 kW ou 22 kW. C’est l’option idéale lorsqu’il n’est pas possible de prévoir précisément les besoins des conducteurs et la capacité de charge du véhicule.

Les options indispensables

Dans les parkings ouverts, il est préférable d’opter pour une borne de recharge RFID (Radio Frequency Identification). Grâce au contrôle d’accès par badge, les bornes pourront uniquement être déverrouillées et utilisées par les résidents, ce qui limitera les risques de fraudes ou de détournement en cas d’intrusion. Autre avantage : la puce RFID facilite la mise en place d’un système de supervision destiné à faciliter la facturation de la recharge, tout en délivrant de précieuses informations concernant l’état de la borne. Le système de gestion de facturation permet également de s’affranchir des contraintes liées à la répartition des charges entre les copropriétaires, incluant ceux qui ne souhaitent pas s’équiper. Dans ce cas précis, chaque utilisateur peut régler sa consommation en toute indépendance. 

Les futurs propriétaires s’inquiètent légitimement des démarches liées à la gestion et à la facturation des recharges ? Vous pouvez les rassurer : Beev propose un outil de facturation intuitif et pratique pour permettre à chacun de piloter les points de charge à distance. Découvrez notre service de supervision des bornes de recharge

La compatibilité avec les véhicules électriques

La plupart des bornes de recharge normale à accélérée proposées sur le marché sont dotées d’une prise de type 2, compatible avec toutes les catégories de véhicules électriques. Sachez qu’il existe des standards qui garantissent une parfaite adaptation entre la borne de recharge et les véhicules électriques, comme le label européen EV Ready. Le label ZE Ready comprend quant à lui 52 points de contrôle qui concernent à la fois les équipements et les normes d’installation. 

Quelle borne de recharge pour un logement individuel ?

Bien que les équipements en IRVE soient plus rarement évoqués dans le cadre des programmes immobiliers de maisons individuelles, leur déploiement peut générer une importante plus-value. Il n’existe aucune obligation de pré-équipement pour ce type d’habitation. Néanmoins, le promoteur peut prévoir un pré-câblage. L’installation d’une borne de recharge est un peu plus hasardeuse, car il est difficile de couvrir les usages et besoins hypothétiques des futurs occupants. Mais la préparation des éléments techniques procurera un important gain de temps et permettra d’éviter les coûteux travaux de mise aux normes de l’installation électrique.

L’obligation de faire appel à un professionnel certifié

Qu’il s’agisse de pré-équiper ou de poser des bornes de recharge dans un immeuble résidentiel, vous ne pouvez pas avoir recours à n’importe quel professionnel. Il est indispensable (et obligatoire) de faire appel à un électricien possédant la qualification IRVE, délivrée par un organisme accrédité. 

Le décret du 12 janvier 2017 précise que l’obligation est levée pour les prises d’une puissance inférieure ou égale à 3,7 kW situées dans un bâtiment d’habitation… à condition qu’elles n’aient pas pour principale fonction de recharger des véhicules électriques. Autant dire qu’il est préférable de choisir un électricien qualifié en amont du projet, pour garantir la sécurité des utilisateurs et la conformité à la réglementation en vigueur.

Pourquoi déléguer l’installation de bornes de recharge dans un immeuble résidentiel ?

Le déploiement des infrastructures de recharge soulève de nombreuses questions techniques et administratives que vous n’avez peut-être pas le temps de traiter et d’intégrer à vos programmes immobiliers.

Déléguer le projet d’installation de points de recharge vous permettre de rester concentré sur votre cœur d’activité. Du choix de l’infrastructure à sa mise en service par un électricien qualifié et certifié IRVE, Beev s’occupe de tout et vous propose une assistance dédiée. Prenez rendez-vous avec un conseiller pour concrétiser votre projet !

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Grace Nzuzi

À travers mes articles, je vous aide à mieux gérer votre transition énergétique. Et ce, autant pour les professionnels que pour les particuliers.

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